Mi visión sobre el CEDIN

Ante una encuesta de Reporte Inmobiliario, estas son mis respuestas sobre el CEDIN

1) ¿Qué opina sobre la implementación del CEDIN como instrumento para impulsar la actividad del mercado inmobiliario?

La implementación del CEDIN no reactivará el mercado inmobiliario. Se tienen que dar varios aspectos en lo económico y en la seguridad jurídica del país para que se reactive. Sí lo veo como una alternativa más para vender o comprar inmuebles. Considero que si hay vendedores que han aceptado los pesos como moneda de cambio, claramente ante la necesidad de una venta, el CEDIN será bien visto como opción.

2) ¿En que segmento de mercado, tipología o target de precios opina que tendrá mayor aplicación? 

Al principio, se aplicará en las operaciones en las que el vendedor tiene una necesidad de venta. Quien no esté apurado, preferirá esperar al comprador en dólar billete. Una vez que se conozca mejor su funcionamiento, se verá si puede convertirse en un documento fuerte para las transacciones inmobiliarias,

3) ¿Qué efecto tendrá sobre los precios de los inmuebles?

Los precios de los inmuebles serán similares. Lo que puede suceder es (siempre y cuando el vendedor acepte cualquiera de estos medio de pago) que una misma propiedad presente diferentes precios: uno en dólar billete, otro en CEDIN y otro en pesos. Por ejemplo: 100.000 en dólar billete, 120.000 en CEDIN y 1.500.000 en pesos.

4) ¿Que opinión le gustaría agregar al respecto? 

Es importante entender como resultará en la práctica. Hay muchos aspectos que aún no están muy claros. Es una buena señal que el Gobierno busque medidas para reactivar el mercado inmobiliario, pero hasta ahora no veo que el mercado haya aceptado el CEDIN como la clave de la reactivación.

El Grupo Sutton compró el El Marriott Plaza

Durante el mes de abril se concretó la venta del Marriott Plaza al Grupo Sutton en $280 milones. Esa inversión le permitió adquirir el 99,97 por ciento del paquete accionario. 

Además, el Grupo preve destinar $100 millones en los próximos años para renovarlo.


El hotel Marriott Plaza

El actual Marriott Plaza es uno de los edificios más emblemáticos de la Ciudad de Buenos Aires. Cuenta con 300 habitaciones y está ubicado en Florida al 1000, frente a la Plaza San Martín, en el barrio de Retiro. Fue fundado en 1909 por Ernesto Tornquist y actualmente pertenecía a más de 60 accionistas descendientes de esa familia.
De ahora en más, la cadena Marriott dejará de administrar el hotel, que volverá a llamarse Plaza Hotel a fines de mayo.

El Grupo Sutton

El grupo actualmente liderado por David, Salomón e Israel Sutton, nació en los 60 cuando Saúl Sutton creó los perfumes Cannon. 

Firmas que le pertenecen:

Alvear Palace Hotel: adquirido en 1985

Galerías Pacifico: adquiridas en 2000

Llao Llao Hotel & Resort Golf Spa de Bariloche: el 50% fue adquirido en 2000. El 50% restante es del Grupo IRSA.

Village Caballito

Sus proyectos: 

Alvear Art Hotel: estará ubicado en Suipacha y Santa Fe, y tendrá alrededor de 150 habitaciones. Es una inversión cercana a los US$ 30 millones.
  
Alvear Hotel & Residences Puerto Madero: se trata de un edificio mixto (hotel y residencias) con 150 suites, varios salones de fiestas, dos restaurantes, business center, salas de reuniones, un parque con pileta, bar, solario y dos pisos de health club con piscina climatizada interior. La apertura está planeada para fines de 2013 y la inversión es de US$ 75 millones.

Alquiler temporario vs. Alquiler tradicional

1. Desde cuándo comenzó a crecer el mercado con la demanda derenta temporaria?
Este mercado siempre existió. Se profundizó más con elcrecimiento del turismo extranjero. Los propietarios notaron que recibían unarentabilidad en dólares cercana al 8% anual contra un 4 o 5% del alquilertradicional.

2. Cuáles son las causas de ese crecimiento y si tendrá mayor desarrollo?
El crecimiento dependerá del aumento del turismo extranjero, yaque son los únicos que pueden pagar en dólares.El problema que muestra este tipo de negocio es que la vacanciadurante el año suele ser alta y el tiempo que el propietario dedica al alquileres mucho. Por lo tanto, propietarios ya evalúan la posibilidad de alquilar sudepartamento en cualquiera de las dos alternativas: temporario o por dos años.

3. Qué valores se manejan en el mercado de alquileres temporariospara las unidades de uno y dos ambientes?
En Barrio Norte, tenés que calcular entre 20 y 25 dólares el m2 por mes.

4. La diferencia es notoria sobre los valores de alquiler normal?
Sí, pero insisto, la vacancia de estos departamentos puede seralta y el número final tal vez muestra que la rentabilidad es similar entre unalquiler y otro.

5. Qué es lo más conveniente para el inversor, la rentatemporaria o la normal?
Como todo, es relativo. El negocio de un alquiler temporariodebe ser para alguien que dedique su tiempo en eso. Además de las entradas ysalidas de inquilinos, debe dedicársele tiempo a la limpieza, a la reposiciónde cosas rotas, etcétera. En el alquiler tradicional, uno sólo debe buscar unbuen inquilino que le cuide su departamento por dos años.
A pesar de que en la renta temporaria un suele recibir dólares,no puedo olvidarme que los gastos que le genera al propietario un departamentovacío son cada vez más altos. Al momento de poner esto en la balanza, yo hoyrecomiendo el alquiler tradicional.

6. Este fenómeno se da solo en el sector Norte de la Capital otambién en barrios de otras zonas?
En general, la zona norte de Capital y GBA es la más buscada, sumadosa los barrios de San Telmo, Puerto Madero.

Francisco Altgelt
Matrícula CUCICBA 2738

Informe de locales en la calle Arenales

Durante marzo recorrimos la calle Arenales desde la avenida Callao hasta Plaza San Martín para entender el comportamiento del mercado de locales comerciales.

El resultado: una vacancia del 6,2%. Predomina ampliamente el rubro decoración.

El detalle del informe:

Cuadras recorridas: Se recorrieron 18 veredas de la calle Arenales con las intersecciones de 10 calles: Callao, Rodríguez Peña, Montevideo, Paraná, Uruguay, Talcahuano, Libertad, 9 de Julio, Suipacha y Esmeralda.

Arenales entre Montevideo y Paraná, sólo tiene locales comerciales del lado par. Del lado impar hay una plaza.

Cantidad de locales comerciales: En total se registraron 194 locales, 94 del lado par (48,45%) y 100 del lado impar (51,55%).

Entre Callao y Rodriguez Peña: 15 locales (10 del lado impar y 5 del lado par).
Entre Rodriguez Peña y Montevideo: 22 locales (12 del lado impar y 10 del lado par).
Entre Montevideo y Paraná: 4 locales (una plaza del lado impar y 4 del lado par).
Entre Paraná y Uruguay: 20 locales (13 del lado impar y 7 del lado par).
Entre Uruguay y Talcahuano: 21 locales (10 del lado impar y 11 del lado par).
Entre Talcahuano y Libertad: 33 locales (14 del lado impar y 19 del lado par).
Entre Libertad y 9 de Julio: 31 locales (17 del lado impar y 14 del lado par).
Entre 9 de Julio y Suipacha: 28 locales (13 del lado impar y 15 del lado par).
Entre Suipacha y Esmeralda: 20 locales (11 del lado impar y 9 del lado par).

Ocupación: De los 194, sólo 12 de ellos se encuentran vacíos en alquiler (6,2%).
Del lado par se registraron 4 locales vacíos y del lado impar, 1.

Principales rubros:
Decoración: 32 locales (19 del lado impar y 13 del lado par).
Muebles: 12 locales (9 del lado impar y 3 del lado par).
Indumentaria Femenina: 19 locales (9 del lado impar y 10 dellado par).
Café/resto: 16 locales (8 del lado impar y 8 del lado par).

Edificios con Terrazas Verdes pagan menos impuestos

Según una publicación de Reporte Inmobiliario, los nuevos proyectos que se realicen en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires y que incluyan la construcción de una o más cubiertas vegetales tendrán un descuento de hasta el 20% en los derechos de Construcción. Rige también para edificios ya construidos en los que se rebaja el ABL.

El pasado 21 de enero se publicó en el Boletín Oficial la Ley 4.428, sancionada por la Legislatura porteña el 10 de Diciembre de 2012, por medio de la cual se establecen beneficios fiscales para los propietarios de inmuebles de la Ciudad de Buenos Aires que incorporen espacios verdes de vegetación en las terrazas de sus edificios.

Así a través de esta Ley se incorpora en el Código de Edificación la idea de “Techos verdes”, definidos en el Art. 2° de la Ley como “una superficie cubierta de vegetación cuyo objetivo es contribuir de manera sustentable con el medio ambiente urbano”.

Beneficios para Obras Nuevas

De acuerdo a lo definido en el Art. 4° de la Ley, se aplicarán reducciones en el pago de los Derechos de Construcción y Delineación para aquéllas obras nuevas que se realicen en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires y que incluyan la construcción de una o más cubiertas vegetales. El descuento máximo aplicable es del 20% sobre las referidas tasas. De modo que la reducción correspondiente a cada nuevo proyecto será equivalente al producto del Coeficiente de Ponderación y dicho 20% (máxima reducción).

Para poder acceder a dicho beneficio, los solicitantes por su participación en proyectos urbanos con estas características deberán comprometerse a presentar, ante la Autoridad de Aplicación, una declaración jurada al finalizar la obra, a los fines de demostrar la construcción del “Techo o Terraza Verde”.

Beneficios para edificaciones existentes

En este caso los beneficios recaen sobre el pago de las tasas de Alumbrado, Barrido y Limpieza y alcanzan a los titulares de los inmuebles que implementen y mantengan las Cubiertas verdes, definiéndose la misma metodología de cálculo que en el punto anterior. En los caso de inmuebles afectados al régimen de Propiedad Horizontal, los beneficios alcanzan a todos los copropietarios.

Asimismo, se indica que para mantener en estos casos la exención anual, la Autoridad de Aplicación deberá fiscalizar la existencia y mantenimiento del Techo o Terraza verde, pudiendo quitar los beneficios en caso de verificar que la cubierta de vegetación dejara de existir.

El Club de la Milanesa abrió un nuevo local

"El Club de la Milanesa" abrió una nueva suscursal en Av. Callao 1077, entre Av. Santa Fe y Marcelo T. de Alvear.
De esta manera, el bar temático creado por Santiago Magliano y Federico Sala tiene ya en todo el país 13 locales, 6 en Capital Federal, 2 en Rosario, 2 en Córdoba, 2 en San Isidro y 1 en Vicente López.

Nuevo Distrito de las Artes

Continuando la línea del Distrito Tecnológico en Parque Patricios y el Distrito Audiovisual en Chacarita, Villa Ortuzar y Paternal, el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires promulgó en diciembre de 2012 la Ley 4353, también conocida como de creación del “Distrito de las Artes”. 
 
Al igual que los otros distritos, el objetivo es potenciar el desarrollo de barrios con incentivos fiscales y crediticios. En el caso del Distrito de las Artes, serán los barrios de La Boca, Barracas y San Telmo.

El Distrito de las Artes incluye a las artes visuales, literarias, musicales y escénicas y otorga beneficios no sólo a la promoción de estas actividades para quienes la desarrollan como actividad principal, sino también a los prestadores de servicios, productores y comercializadores de insumos específicos para la realización de dichas actividades.  
La zona está delimitada por el polígono comprendido por ambas aceras de Avenida Regimiento de Patricios, Río Cuarto, Azara, Avenida Martín García, Tacuarí, Avenida San Juan, Avenida Ing. Huergo, Avenida Elvira Rawson de Dellepiane, las parcelas frentistas de la Dársena Sur, ambas márgenes, y la ribera norte del Riachuelo.

Quiénes son los Beneficiarios

Dentro del esquema de beneficiarios existen varias categorías:

1. Quienes realicen en forma principal alguna de las actividades promovidas mencionadas;
2. Los “Desarrolladores de Infraestructura artística”;
3. Centros Educativos;
4. Los titulares de dominio y locatarios de "Estudios de Artistas";
5. Los "Centros Culturales"

Beneficio fiscal primario

Las exenciones alcanzan a los siguientes impuestos:

1. Ingresos Brutos: Aplicable a todos los ingresos generados por el desarrollo de las actividades promovidas.
2. Sellos: Por todos los actos y contratos onerosos vinculados con las actividades promovidas.
3. ABL: Por los inmuebles ubicados en la zona y afectados a los fines específicos.
4. Derechos de Delineación y Construcciones: Aplicable sobre todos los inmuebles ubicados en el Distrito de las Artes sobre los cuales se realicen obras nuevas o mejoras, y que se destinen en forma principal al desarrollo de actividades promovidas por la presente

Beneficios fiscales para los Desarrolladores de Infraestructura artística

Quienes desarrollen infraestructura artística en la zona obtendrán un crédito fiscal para aplicar al pago del Impuesto a los Ingresos Brutos equivalente al 25% de lo invertido. Este beneficio se amplía al 35% para aquellos beneficiarios que se dediquen a recuperar inmuebles de valor patrimonial. En ambos casos el tope no podrá exceder el 2% del total de la base imponible anual de Ingresos brutos, salvo en el caso de que los beneficiarios financien proyectos culturales mediante la Ley de Mecenazgo, en cuyo caso podrá ampliar la deducción de Ingresos Brutos a un 5% si se tratase de grandes contribuyentes o a un 10% si se tratara de una Pyme.

Adicionalmente, si dichos porcentajes resultasen superiores al monto del impuesto a pagar, la diferencia generará créditos a favor que pueden ser compensados durante los cinco (5) ejercicios fiscales inmediatos siguientes, o dentro de los diez (10) años de entrada en vigencia de la presente Ley, lo que ocurra primero.

Beneficios Crediticios para financiación

Complementariamente a los beneficios fiscales mencionados, los beneficiarios podrán acceder a líneas de crédito del Banco Ciudad para el financiamiento de compra, construcción y restauración de inmuebles, así como también para mudanzas y adquisición de equipamiento para ser utilizado dentro del Distrito de las Artes.

Acceso a los Beneficios

Aunque aún no está disponible la reglamentación de la Ley para pulir algunos aspectos puntuales sobre su aplicación, se observa que el acceso a los incentivos será posible sólo para empresas y particulares que operen seriamente, cumpliendo con todos los requisitos establecidos para inscribirse en el RDA, además de que todos los solicitantes deben acreditar encontrarse al día con sus obligaciones tributarias para con el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, y con sus obligaciones impositivas, previsionales y laborales a nivel nacional

En cualquiera de los casos, el proyecto apunta claramente a favorecer el crecimiento de un área relegada de la Ciudad de Buenos Aires que permitirá beneficiarse no sólo a través de los incentivos definidos en la ley, sino también mediante la compra de inmuebles a valores depreciados hoy que, de avanzar en orden la propuesta de la ley, se verán revalorizado por su crecimiento en unos años.


Información tomada de una nota de la Dra. Mariela N. Schenone en el sitio de Reporte Inmobiliario.